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2019年

北京二手房市场调查:交易回暖降价变少 寒冬快过去了?

2020-01-07 主编:诚信在线下载 点击次数 :

若以2017年的“317新政”为界,北京二手房市场大致可以分割为两段。官方数据显示,“317新政”之前的2016年,北京二手房成交超过27万套;之后的三年间(2017年至2019年),二手房交易规模都在15万套上下,近乎腰斩。

根据贝壳研究院的数据,新政后的三年间,北京二手房成交均价未发生明显的变化,在6万元/平方米的单价上下徘徊。且2019年下半年,价格还一度下降至5.8万元/平方米。

受访者普遍认为,这主要是由于限竞房的冲击所导致。

限竞房是以“限房价,竞地价”的方式拍卖土地,然后建成的房屋。北京从2017年末开始大规模出让限竞房地块,限竞房项目则从2018年年中开始集中入市。2019年,北京成交新房3.7万套,占全市新房交易的17%。其中,限竞房成交2.5万套,成为新房市场的主体。

由于在土地出让阶段就对房屋售价进行限制,限竞房的销售价格通常低于同区域的市场水平。且在2019年入市的限竞房中,有不少项目位于五环内的优越地段,这在某种程度上改善了“新房郊区化”的现象,同时也对区域内的二手房带来冲击。

中原地产首席分析师张大伟表示,“只要区域内有一个限竞房项目,就容易把整个区域的成交量分流过来,也会拉低均价。”他认为,近几个月北京二手房报价持续下跌,正是因为限竞房出现“井喷式”的供应和成交。

尽管如此,但考虑到北京实行了全国最为严厉的调控政策,当前购房者买房的难度仍然较大。

按照当前的政策,在北京购买首套房的最低首付比例为3.5成,二套房最低首付比例为6成。在二手房买卖中,评估价普遍低于房屋报价,加之多数二手房价格已经超过普通住宅的水平,因此,实际首付比例往往更高。比如,在实际成交中,二套房的首付比例通常在价格的7成以上。

贝壳研究院指出,2019年北京换房者中年龄在40岁以上的占比达50%,而调控前2016年,该比例仅为36%。翻倍的首付不仅让换房年龄后移,且换的越来越差。2019年换房后套均面积扩大16.6平方米,比调控前19平方米左右的水平有所缩小。可见“换房不仅难、还换不了很大”。

对于近期二手房交易的小幅升温,业内人士普遍认为,并不意味着市场要进入回暖通道。

我爱我家指出,近期的市场回升,并没有超出前两年的范围。此外,北京楼市政策没有丝毫松动,能够入市的购房需求仍以刚需为主,他们对市场量价的提振能力有限,市场不存在大幅升温的空间。

贝壳研究院也认为,北京二手房市场步入调控后的第四个年头,政策不会有大的放松,市场供需矛盾极大缓和,市场预期平稳。北京二手房市场将延续低位稳定态势,预计2020年全年二手房成交量依旧稳定在15万套左右,价格波动在5%以内。

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